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从“大妈”的角度,钱去买哪里的房子?

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Panda 于 星期三, 15/07/2015 - 22:49 提交

最近1-2年大洋洲这边的房地产市场风起云涌 是2008年经济危机后最大的涨幅, 悉尼房价,奥克兰房价领跑平均年涨幅10-20%,其中如果是热门学区的话涨幅更是超过20%,不比之前的北上广地产升幅小,也造就了一批富人。

最近这几天从新西兰先驱报上头条报道了某个奥克兰房产中介的数据,显示39.5%的买家的姓是中国人的姓,彻底引爆了海外房地产买家这个话题,各种党派,网站,博客,政要纷纷发言。

首先拿姓氏来确定买家的来源本身确实有种族歧视的嫌疑,而且数据采样本身也有局限性,不过新西兰工党的目的算是达到了-倒逼政府不要再一直掩盖奥克兰房产的问题,不要一直说没有泡沫只是供求的问题,请拿数据来反驳我。也获得部分选民的支持。


其实目前新西兰的国家党政府在5月份预算中对于地产的态度已经开始转变:2年买卖强征税*,买家需提供新西兰税号,银行帐号还有护照和所属国税号,貌似一切是从新西兰央行公布的投资房首付需30%开始的。

目前各大媒体针对这个问题的讨论已经是当之无愧的头条,有新西兰前外相发文称房产投资辩论需讨论所有海外投资不应只针对中国人,并支持IRD收集海外买家信息的政策,去年新西兰的海外投资资金:中国:34亿;Australian: $1150亿; UK:$530亿,US:$330亿,新西兰需要海外投资但同时认为资金走向需要从居民住房上转移出来。

澳洲那边房产辩论也是非常火热,已经发生了当地白人游行抗议了,虽然政府4月份改革了海外买家投资澳洲的条例,强调海外买家只能购买新房而且需要向FIRB交费申请,组合税务部门增加人手还有整合买家数据等。但是也有媒体人认为政府还需要做更多-调整本地居民的税收系统-取消负扣税进一步降低房产作为投资商品的吸引力

房地产是一个非常复杂的话题,对一个国家来说衡量各方得失不是我的能力能说清的。如果单从海外买家的角度来看可能是个不错的开始。

我个人看来来自国内的买家分以下几个类别:

  1. 国内体制内人转移资产/洗钱
    无论是目前反腐力度的问题还是一直以来政客们的不安全感
  2. 先富起来的土豪转移资产,包括'大妈'
    属于纯投资为了各种目的,移民或者政治不安全感,国内投资方式匮乏:地产降温,股市-那是赌场
  3. 开始理财的中产投资海外
    为了移民,向往海外环境,为以后移民准备, 国内投资方式匮乏:地产降温,股市-那是赌场
  4. 投资移民和为了子女上学
    以上几个都有可能为了这个目的

热门国家/地区的优略对比:

对比项目 中国 澳大利亚 新西兰 美国 加拿大 英国
可购房产类型 - 新房,空地,期房 没限制 没限制 没限制 没限制
产权期限 70年使用权 永久产权,无遗产税 永久产权,无遗产税 分永久产权或是有居住权(十几年的产权;外国人房产6万美元以上的部分征收45%的遗产税 有1.4% 遗产税(IHT)40%
首付比例 30-50% 首付10%,有的银行20% 奥克兰房产 当地银行贷款30% 外国买主缴纳首付为房价的50%,大于美国人的20%,利率也比本地人高    
贷款 签合同马上还贷 交房后才开始还贷 交房后才开始还贷      
还款方式 本金利息同时还 超过一定贷款数目只还利息 超过一定贷款数目只还利息      
再次还贷 不通过出售无法套现升值部分 可以将升值部分提现 可以将升值部分提现      
期房资金风险 首付款有风险 交房前发展商不能动用 交房前发展商不能动用      
市场及法律 完善中,不断有新政策 成熟规范,但是最近有改动 成熟规范,但是最近有改动      
法律保障 无专业律师行参与 专业律师行参与 专业律师行参与      
房产定价 发展商、代理商差价明显 任何场合和地点同一价格* 任何场合和地点同一价格*      
装修 大部分毛胚房 100%精装修 100%精装修      
租赁 经纪公司只起介绍人作用 任何问题由经纪公司解决 任何问题由经纪公司解决      
租赁管理 租金由业主自己领取 租赁公司存入业主账户,
业主网上可以随时查看
租赁公司存入业主账户,
业主网上可以随时查看
有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租;有居住权的房屋租售只能通过物业居委会    
空置率 空置率高,现金回报率低 空置率低,业主以租金还贷 空置率低,业主以租金还贷      
税务 出售后有各种税需要交
投资房平时无税的优惠

2015,4月开始海外买家需要提出付费申请,非法购买二手房面临25%罚款。

无房产税;
有印花税;
有资本利得税;
房产折旧可以;
可以负扣税;

2015,10月开始海外买家需提供新西兰税号,银行帐号,护照号码和来源国税号。
2年内出售交和个人所得税一样的税率-最高33%.

无房产税;
无印花税;
无资本利得税;
房产折旧不可以;
可以负扣税;

1-2%房产税;
有资本利得税税-33%;
所得税预扣款:10%
房产折旧可以;
物业税为房子总价的0.5%-3%;

1%左右房产税;
所得税预扣款:25%;
新房:GST 5%;
印花税:头20万元的1%加上其余的2%

印花税:0-12%;
资本利得税税:18-28%;
全球最复杂房产税系统;

其他吸引力   可通过投资房产移民;
蓝天白云,饮用水,教育资源
可通过投资房产移民;
蓝天白云,饮用水,教育资源
不可通过投资房产移民;
教育资源,蓝天白云,饮用水
不可通过投资房产移民;
教育资源,蓝天白云,饮用水
可获得移民计分制申请的分数教育资源,蓝天白云,饮用水
汇率   ~4.6 ~4.1 ~6.2 ~4.8 ~9.7
均价   悉尼$84万AUD 奥克兰 $80万NZD 旧金山$74.6万USD
洛杉矶$53.6万USD
温哥华超过80万加元,多伦多55万加元 伦敦 $51万GBP

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专业海外房产投资的网站截图: 看看最近的资讯

 

虽然美国买房不能移民但是为了其他目的中国买家已经成为海外买家第一:澎湃新闻报告-中国买家购买了价值约286亿美元的房产占国际销售总金额24%,无论是按购买金额还是套数计算,远远胜过第二名加拿大的112亿美元,并且大部分是现金。

其他国家/地区开始针对海外投资买家,导致买家进入新西兰? 

新加坡: 海外人士和以公司名义购买任何新加坡住宅,除要缴纳固定的约3%印花税外,必须支付10%的额外买方印花税。 
香港: 香港特区政府开始实施全新的买家印花税,规定非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时,除缴付一般印花税,需缴付15%的买家印花税。
澳门:外地人于澳门买楼需多缴10%印花税,且按揭成数比澳门本地人低10%。

一个目前还没有推出任何真正有效的针对海外投资买家的国家:无印花税,无房产税,无资本利得税,无遗产税而且还可以移民,有钱你买不买新西兰房子来作为避险投资?

最后不禁问一句国家党所谓房产供需?需求是到底是解决本地居民的刚需还是海外的避险需求?

限制是否只能买新房一条政策不会有太大效果,应该还要加上CGT,房产税和只针对境外投资客的税等等才会有效果,或者国内大环境突变。

为什不炒房团不去德国?

德国成了欧洲大陆上中国炒房团极少踏足之地。这是因为,作为一个保障居民住房为房地产政策核心出发点的高福利国家,德国房地产调控的核心思想就是反对住宅空置,反对房产炒作。加上看到周边国家纷纷沦陷,德国政府没少为此制定对策。大体说来包括保持供求关系平衡,严格监管租赁市场,土地私有制使开发商难以垄断供应市场,房产贷款条件严格,新购房产制定高额综合税率,以及谁敢哄抬房价就把他送进牢房这一必杀技,保证了德国房价近40年来不仅没涨反而下降的现象。