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浅论房地产投资客 - 需求是什么

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Panda 于 星期四, 16/07/2015 - 12:54 提交

继续写一篇关于地产的博客,接上回的文章-为什么海外投资会涌入新西兰,这回想再从国际视角看看什么人在投资海外,他们的足迹都遍及了哪些地方,众生相中不同人群不同的需求是什么?

先看一些新闻报道:

  • 美国中国人首次成美国房产最大海外买家:价格最贵,套数还最多
    统计显示,中国买家购买了价值约286亿美元的房产,无论是按购买金额还是套数计算,远远胜过第二名加拿大的112亿美元。
    中国人赴美购房在2013年大爆发,之后渐成潮流。
    约76%的中国购房者为全部现金支付。
    去年中国国民在美国购买的房产总额约为220亿美元,占全美成交房产的24%。
  • 英国 - 英国增税封杀中国炒房团
    据统计,英国的高端物业有五成到七成是被海外买家买走的,中国买家也是这些海外买家的重要组成。
    从2015年4月开始对富裕的海外购房人征收资产利得税(CGT)。
  • 加拿大 - 温哥华房价五年涨57%,当地居民埋怨中国人推高房价
    过去五年中,温哥华住宅售价中值涨幅57%,涨至110万加元。
    独栋房屋的价格飙涨至210万加元,涨幅82%。据加拿大统计局,中等家庭收入同期估计仅上涨了13%。
    路透对温哥华西区去年售价逾200万加元的独栋房屋的50份地契的调查发现,近半买主拥有中国大陆典型的姓氏,不同于早先来自台湾和香港的移民。
  • 澳大利亚 - 中国土豪横扫澳洲房地产市场悉尼房价暴涨40%
    澳大利亚外国投资审核委员会在4月30日发布的年度报告中称,2012至2013年,中国买家在澳大利亚购买房产的价值达约59亿澳元,首次成为澳大利亚最大的海外购房群体。
    瑞士信贷银行称,中国人已经买走悉尼近四分之一的新建房屋,按照目前的供应速度,从现在开始到2020年的六年中,中国人在购置房屋方面的支出将会增加一倍以上,达到600亿澳元,买走澳大利亚20%的新建住房,而现在的比例为15%。
  • 新加坡, 香港, 澳门
    中国有钱人买房成本高 新加坡豪华公寓卖不动了
    2013年,新加坡新宅和二手房共成交了3.1万多套,其中外国人购买了30%,而中国买家就占据其中的28%,约3000套私宅。不仅如此,中国买家首次超过印尼,成为新加坡海外置业第一生力军。
    香港出台楼市新政 加税严控外地热钱炒房-热钱致香港房价大涨 从2008年3.1%增加到2011年的6.5%,其中一手住宅更在2011年达19.5%。
    澳门商铺均价暴涨近六成 创下历史新高-  2012年10月30日,澳门立法会举行全体会议,以紧急程序审议楼市“新八招”。
  • 日本-中国人推涨东京房价至20多年最高点:需求就像井水不断喷涌攻占温哥华、悉尼后 中国炒房团又东渡日本
    东京的公寓价格已达到自20世纪90年代初以来的最高水平,在两年间已上涨11%。 CFP 资料
    据彭博新闻社网站7月3日报道,房地产公司正组织每月两次的赴东京和大阪之行,每次有40名中国人赴日进行为期3天的购房之旅,寻找海外的安全投资领域。他们此举受到两种因素的推动,一是日元汇率跌至22年来的最低水平;二是关于2020年东京奥运会的兴奋情绪推高房价,正如2008年他们在北京所做的那样。

看下来感觉就是好多来自国内内地的热钱流向海外很多角落,掀起了当地一轮又一轮的地产涨价热潮。那都是哪些人拥有热钱流向了海外呢?

国内的哪些人在投资海外?

  • 政治避险需求-打虎记
    本次几次海外投资热潮从2013年开始,新的领导班习大大+王岐山,大力反腐 三中全会,十八大,到最近的国家安全法,苍蝇老虎一起打,目前最够级别已经抓到了徐才厚,周永康等常委级别,下一步是什么?我是看不清 那很多贪官以及利益链上的那些商人都有转移各种渠道得来的资金的需求,最明显的当然是流向海外, 猎户行动的目的追的也是这些人。
  • 投资避险需求A股大幅波动 中国富人涌向海外房产避险中国最威胁全球的不是A股 是房地产?
    福布斯认为,中国人购买底特律的房产,并不是说汽车城的前景会好,而是中国人对本国的投资前景不看好。
    A股动荡各种政治博弈阴谋论。
    房地产降温-限购令,高LVR,高空置率,低租金回报率,不动产登记条例出台,房产税的即将出台。
    这里还得分短期投资和长期投资。
    中产-2012年的《中国购房者海外购房趋势》就已经显示,家庭月收入在5万~15万元人民币的中国海外购房者占比达25.61%。
  • 官方正规-国家队走出去-买买买!中国主权基金中投88亿买下欧洲10座购物中心
    中资在欧洲又掀起了一次收购百货购物中心的高潮。
    7月13日,美国商业地产服务及投资机构CRBE Global Investor(NYSE:CBG)宣布,中国投资有限责任公司(简称“中投”)和其关联公司AEW Europe已向CRBE Global Investor收购一组含有10个购物中心的资产,这些购物中心均位于法国和比利时。
    国保险企业纷纷走出国门,投资海外不动产
  • 移民/子女需求 (雾霾,教育,食品安全)
    中国银行和胡润的研究显示,中国超过半数的富有人士(净资产大于100万美元)已经开始移民或正在考虑移民。
    这些最多应该来自于政治避险-裸官,或者中产为子女考虑教育和食品安全为主。

根据中国官方发布的数据,今年头三个月,中国国际收支逆差达800亿美元,是有记录以来最大规模的季度净流出量。
考虑到中国在同一时期内的贸易顺差还很高,这一资金外流的规模就愈发令人吃惊了。在不断下跌的大宗商品价格令中国进口额大大缩水之际,中国录得790亿美元的经常项目顺差,是近五年来的最大顺差。
然而,这一数字却被资本和金融项目的外流资金超过,后者价值达到创纪录的1590亿美元。而中国股市暴涨带来的诱惑,也未能逆转资金外流的趋势。
分析师们表示,区分所谓“热钱”外流和对外直接投资(FDI)也十分重要。前者是纯粹的金融投资,后者则与实体经济的活动有关,而实体经济活动是中国政府积极鼓励的。

资金外流中众生像,有的是政治避险,有的是投资避险,有的是中产刚需,还有国家队让资金外流为了人民币还是货币战争的目的,我等普通民众不敢忘想正确解释资金外流。。。

那么他们都是些什么人?
波士顿咨询公司(BCG)最近公布了一份关于中国富人的研究报告,报告称,2008年中国拥有百万美元资产的家庭不到中国家庭总数的0.1%,但拥有45%的总财富。
第一类人是中国市场化改革的产物,包括私企老板、外企的高薪雇员、律师、咨询师、会计师等高级专业人员、歌星、演员等娱乐圈名人;

第二类人是中国房市和股市两大市场的受益者,包括房地产开发商、股市庄家、资本玩家和一些成功的炒房者和股民;

第三类人则是吃“官粮”者,包括党政机关的中高层官员、国有企业的中高层管理人员;

钱从哪里来:中国富人“哪来的钱”?

第一类人和第三类人获取财富的方式,不用我多说,或白、或黑、或灰,中国老百姓有很多议论,中国媒体有很多讨论,经济学家也有很多研究,例如,中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁曾经带领课题组进行过有关灰色收入的调查,得出结论称,2005年中国全国城镇居民收入中没有被统计到的灰色收入总计4.4万亿元,相当于当年GDP的24%,而有机会获得这些灰色收入的人,原来就是高收入阶层或权力阶层。

在北京、上海等中国大城市中,历时10多年、至今尚未完成的房地产商品化运动、旧城改造运动和城市扩张运动,加在一起,等于是一场具有中国特色的“造富运动”。首先是掌握土地拍卖权的官员们:地方政府高价卖地,使地方政府的财库鼓了起来,官员们也因此富了起来;其次是房地产商们:他们在拍来的土地上盖房子,然而再高价卖给消费者,紧跟着也富了起来;接下来是各类投机性炒房者们:他们搭乘北京、上海等大城市房价飙升的快车,买进卖出,也迅速地富了起来;最后是旧城改造运动和城市扩张运动的受益者们:在北京、上海等大城市中,一部分老市区居民和“被城市化”的原郊区农民成为一波一波的拆迁活动的受害者,他们被地方政府和开发商剥夺和侵害,沦落为城市贫民,但其中另外一部分人,则通过讨价还价、甚至做“钉子户”等方式,为自己维权争利,成功地在这场“造富运动”中分得了一杯羹 ……总之,这场通过卖地和盖房子而起的“造富运动”,就像一道点石成金的魔杖,点到之处,一批又一批大大小小的富翁们因此“被”制造了出来。

到底是怎么来的, 其实还是不明不白雾里看花。。。 

钱是怎么出去的?
由于中国实行严格的资本管制,每人每年只能汇款5万美元到国外,涌入全球房地产市场的大部分资金看起来在技术上是非法的。虽然存在汇兑更大金额的合法途径,但北京的数家大银行介绍说,他们从来没有为海外房地产买家安排这样的交易。参与该市场的人士透露,绝大部分海外购房资金是非法转移的。 
非法的资金外流,党国的态度是要追回的。网上很多非法转移资产的方法分析,具体的不说了,大概可以归结为:

1,地下钱庄; 2,带现金到香港或澳门走一圈 洗钱; 3, 通过离岸公司; 4, 银行“内保外贷” 服务高端客户, 5:虚假贸易。

但是官方正当渠道其实正在放宽, 中国政府进一步放松资本管制的计划即将拉开帷幕合格境内个人投资者计划(QDII2) 这一计划将允许个人直接投资海外金融资产,旨在为人民币寻求官方储备货币地位。另一方面,中国正小心地通过“沪港通”等机制鼓励金融流动。“沪港通”机制允许中国内地投资者投资外国股市。

人民币曾受到严格控制,海外游客仅限使用外汇券,如今虽可以基于交易目的自由兑换货币,但跨境投资仍受严格遏制。但这一点也将通过一系列程序加以改变,以鼓励更自由的资本流动,虽然最近的数据表明中国正努力应对创纪录的资本外流现象。

分析人士表示,放宽对海外金融投资的控制将有助于人民币满足国际货币基金组织(IMF)的要求,即任何官方储备货币都“可自由使用”。IMF将在今年决定是否接纳人民币。
截至今年4月底,累计发放的QDII额度为900亿美元。

在这场造福运动/大国崛起/货币战争/欧洲金融危机之下,有的人先富了,有的人看清了跟着政府步伐走,有的人看到了围绕在"富人"周围, 有的国家希望热钱进入帮助走出本国金融危机,有的国家不想热钱进入导致民怨,有的呢是想平衡和方利益。

看到这, 你有什么感觉? 貌似一盘好大的棋,要不要对号入座一下自己或周围人属于的人群? 大国博弈, 人民币国际化, 当地政府看房地产对GDP的作用只能在下一篇里浅浅聊聊了。。。